敷金が返ってこないとき——民法622条の2と通常損耗特約

賃貸物件の退去時に、敷金がほとんど返らない、あるいは原状回復名目で高額な請求を受けた、という相談は少なくない。2020年改正で民法622条の2が新設され、敷金の取扱いが条文上明確化された。本稿で、敷金返還と原状回復をめぐる基本的な枠組みを整理する。

扱うのは、①民法622条の2の構造、②原状回復の範囲（通常損耗・経年劣化）、③通常損耗特約の有効性（最判平成17年12月16日）、④過大請求への対応の流れ、の順である。

改正前の民法には敷金そのものの規定がなく、判例・実務の集積で運用されていた。改正後の622条の2は、敷金を『賃借人の金銭債務を担保する目的で交付する金銭』と定義し、賃貸借終了かつ目的物返還の時点で、未払い賃料等の控除残額を返還する義務を貸主に課している。

民法621条は、賃借人の原状回復義務を定めるが、賃借物の通常の使用および収益によって生じた損耗、ならびに賃借物の経年変化については、原状回復義務の対象から除外している。論文や交渉で混同されがちな点だが、通常損耗・経年劣化は原則として貸主負担と理解されているのが基本である。

最判平成17年12月16日は、通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる特約の有効性が争われた事案で、特約による負担を認めるためには、賃借人が補修費用を負担する義務の対象となる通常損耗の範囲が明確に合意されていることなどを要する、との整理を示した。

実務では、特約の文言が抽象的で、どの範囲の損耗をどの程度借主が負担するのかが明確でない場合には、特約の効力が否定される方向で運用されることが多い。交渉では、特約の文言が明確性を欠かないか、契約締結時に説明があったか、を具体的に確認することになる。