民法177条は不動産物権変動の対抗要件を定める規定で、予備試験・司法試験で繰り返し出題される。条文の文言だけを暗記しても答案は書けない。「第三者」の範囲をめぐる判例の蓄積と背信的悪意者排除論を正確に理解することが不可欠だ。
条文
民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
「第三者」の範囲
判例は177条の「第三者」を「当事者もしくはその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者」と定義する（大判明治41年12月15日）。
- 第三者に当たる例：二重譲受人、差押債権者、抵当権者
- 第三者に当たらない例：不法占拠者、不法行為者、詐欺・強迫による取消権者
- 背信的悪意者：登記の欠缺を主張することが信義則上許されない者（第三者から除外）
背信的悪意者排除論
単なる悪意者（登記なき権利変動を知っている者）は177条の「第三者」に含まれるのが原則。しかし判例は、登記の欠缺を主張することが信義則に反する「背信的悪意者」を「第三者」から除外する（最判昭和43年8月2日）。
- 背信性の判断：単なる悪意を超え、登記の欠缺を主張させることが正義・公平に反する事情の存在
- 論証の注意点：悪意 ≠ 背信的悪意者。悪意であっても背信性がなければ第三者として保護される
- 背信性の具体例：第三者のために売主に圧力をかけた場合、妨害目的で登記を取得した場合など