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条文全文・解説 — 司法試験・予備試験・法学部生向け
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
出典: e-Gov 法令データベース（法務省）
① 不動産に関する物権の得喪及び変更
所有権・地上権・抵当権等の物権変動。債権的効力しかない契約は含まない。
② 登記をしなければ
登記は第三者対抗要件。当事者間では登記なくして物権変動の効力が生じる（176条）。
③ 第三者に対抗できない
「第三者」は登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者（判例）。背信的悪意者・不法占拠者は第三者に含まれない。
大判明41・12・15（第三者の意義）
177条の第三者は、当事者・包括承継人以外で登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいう。
最判昭43・8・2（背信的悪意者）
単なる悪意者は177条の第三者に含まれるが、信義則上第三者として保護されない背信的悪意者には対抗できる。
最判昭32・9・19（二重譲渡）
同一不動産の二重譲渡において、先に登記を備えた者が所有権を取得する。
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