民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
民法177条は不動産物権変動の対抗要件として登記を要求する。「第三者」の範囲をめぐる判例理論が試験の核心であり、背信的悪意者の排除という価値判断が問われる。
「第三者」の範囲
判例は177条の「第三者」を「当事者及び包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者」と定義する（大判明治41年）。「正当な利益」を有しない者（背信的悪意者）には登記なくして対抗できる。
第三者該当性の判断
第三者に「該当する」例（登記必要）
二重譲受人・差押債権者・譲渡担保設定者・仮登記権利者等。これらとの優劣は先に登記した方が勝つ（対抗問題）。
第三者に「該当しない」例（登記不要）
不法占拠者・不法行為者・無権利者（盗人等）・背信的悪意者。これらには未登記でも物権変動を主張できる。
背信的悪意者の排除
悪意だけでは第三者性を失わない（大判大正5年）。しかし「背信的」な悪意者、すなわち信義則に反すると評価できる態様で権利を取得した者（例：前主に働きかけて二重譲渡させた者）は第三者から排除される（最判昭和43年）。
試験頻出の応用場面
- 相続と177条：相続人間の対抗問題（相続登記の遅れが問題になる）
- 取消しと登記：詐欺・錯誤で取消す前に第三者に転売された場合（96条3項との関係）
- 時効取得と登記：取得時効完成後の第三者との関係（最判昭和33年）
- 解除と登記：契約解除後の第三者（545条1項但書との関係）
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